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2020年03月20日
ブログ

NHK BS1でのサブリース特集を見て思う事

NHK BS1でサブリースでのアパート経営についての特集が

昨晩NHK BSでサブリースの特集番組を見ました。

ちょうど昨日書いたブログの内容とも相まっていたので興味深く見させていただきました。

印象に残ったのは番組の中で何回もダマすほうが悪いのかダマされるほうが悪いのかという言葉が出てきていたこと。

僕はこの仕事は夢の塊だと思っているので見ていて胸が痛くなりました。

少なくとも画面越しで見る建てさせた方と建てた方は建てた方がはるかに辛そうでしたよ。

背負わされたものが大きすぎます。

あと番組中どこにも入居者様のことが出てこなかったのが気になりました。

番組の内容上スポットを当てるところが違っただけでしょうがアパート経営は貸主、借主、管理会社の三位一体が必要ですから。

サブリースは保証10年経過後は金額の見直しが、そして高額リフォームの提案も

昨日のTVでは10年経つと保証賃料の見直しを迫られていましたが

それ以外にも空室のお部屋を家賃保証するかわりにサブリース会社より高額なリフォーム工事を要求されることがあります。

最近聞いた実際の話
空室が出た3DK→2LDKへの間取り変更、浴室、キッチンすべて新品交換
総額約100万弱の工事
賃料保証額は5万円弱。。。

実際には空室が出てからすぐには保証してくれず3ヶ月程度の客付猶予期間を設けられます。上手くできてますね(-_-;)

猶予期間も入れると工事代金を回収するのに約2年。。。
長いですね(^_^;)

その2年の間に他のお部屋で退去が出ればまた次の100万円の工事を要求されるでしょう(^_^;)

そして2年後の契約更新時に保証金額の見直しが入ります。2年間の賃貸状況によってはまたさらなる減額を要求されるかもしれません。

 

選択肢は一つではないと思うと

金銭的に余裕があって損失も織込み済みなら納得ですが昨日のTVのオーナー様のような状況になってしまうと中々正常な考えができないかもしれません。

時代に合ったリフォーム工事は当然必要です。

賃料の減額もしないといけなくなるでしょう。

ただそれはサブリース会社に言われたから訳もわからずしぶしぶするのではなくオーナー様の御意思でするべきでしょう。

サブリース会社を全否定するわけではありませんが大切なのはたくさんの選択肢の中から選ぶということ。

昨日書いたオーナー様のようにサブリース会社に丸投げしていたものを管理形態を考えるだけで手元に残るお金も違ってくるかもしれません。

前述したリフォーム工事も施工会社を変えるだけで金額が2/3程度で収まる場合もあります。

賃貸経営でお悩みの事があればどうぞお気軽にご相談ください。

意外なところを改善しただけで心の中がすっきりしてサクサク入居者様が決まる場合もありますよ♪

追記-知り合いの不動産業者さんから聞いた話

知り合いの不動産業者さんからえげつない(関西風のいいかたですね..汗)話を聞きました。

管理してた物件が建てたハウスメーカーの何年点検とかで大家さんにコンタクトが入ったらしいです。

そこで点検だけに終わらず色々と営業の話をされて結局そのハウスメーカーのグループ会社で管理をすることになりました。

ここまでは通常よくある話なので何も思いません。

その中身を聞いて驚嘆

管理をする条件として空室2室に対して約500万のリフォーム工事

空室保証はしてくれるけど家賃の借り上げ金額が管理料に換算すると15%!

通常5%程度の管理料の管理会社が多いかと思いますが15%ですよ!

もちろんそれは一括借り上げという名目で表面上はわかりにくくはなっています。

大家さんは家賃保証という名のもと新たに10%増量した管理料を払い500万の借金を新たに背負ったわけです。

以前にも書いた通り今後も空室が出るたびに新たな高額な工事を請求されるのでしょう。

大手企業なので大きな利益を追求するのは当然なのかもしれませんが

もうここまでくると何が正しい話なのか分からなくなってきますが

なんだか聞いていて本当に胸が苦しくなりました。

この記事を書いた人
関口 悟基 セキグチ サトキ
関口 悟基
私が不動産業に携わってから早いもので23年の月日が流れました。
その中で培ってきたさまざまな経験や知識を皆様のお部屋探しにお役立ていただければと思います。他社とは一味違った切り口で正に職人技と呼んでいただけるように日々精進しています。

大海に石を投げるようなお部屋探しの指針になれるように。そして楽しくお部屋探しができるように。
「住まいを通じて一生のお付き合いを」こう思うからこそすべて代表である「私」が動きます。

HP全体を血の通ったものにしたいので掲載物件は限らさせていただいています。
この物件紹介できる?等のお問い合わせは歓迎いたします。きっちりと職人としての意見を添えさせていただきます(*´▽`*)
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